NUEVA LEY DE ALQUILERES: EL MERCADO EN ALERTA

NUEVA LEY DE ALQUILERES: EL MERCADO EN ALERTA
11 de junio de 2020 | Santiago Debé

NUEVA LEY DE ALQUILERES: EL MERCADO EN ALERTA

Tras la confirmación de que el proyecto de ley de alquileres volverá a tratarse en el Senado y que su aprobación se da por descontada, referentes del sector inmobiliario expresaron sus dudas y críticas al proyecto y cuestionan su espíritu.

Todo indica que el proyecto que modificará el código Civil y Comercial respecto de los contratos de locación será aprobado por el Senado. Tras el bloqueo opositor de la semana pasada que anuló la posibilidad de tratar el proyecto en el recinto, mañana se reanudará el debate y el oficialismo contaría con los números necesarios para avanzar en su aprobación. Desde algunas agrupaciones de inquilinos celebraron la noticia, pero referentes inmobiliarios y afines han puesto en duda al proyecto y anticipan que traerá más problemas que soluciones.

Daniel Zampone, asesor inmobiliario y profesional del sector, dijo que el proyecto no es una herramienta adecuada: «No es la ley el instrumento idóneo para cuidar al inquilino. El Estado deja que se profundice la grieta entre propietario e inquilino cuando el verdadero problema no es el costo del alquiler”. Por otro lado, destacó: “la rentabilidad para el propietario hoy está en su mínimo histórico y para el inquilino, el alquiler y las expensas se llevan en algunos casos más del 50% de su salario. La gran pregunta es entonces quién es el culpable y la respuesta es: la inestabilidad económica y la maldita inflación».

 

 

Marta Liotto, vicepresidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), por su parte afirmó: “Estamos sorprendidos por el momento histórico, nos parece una locura que se trate en este momento. No se entiende para qué cambiar algo que funciona bien justo en este momento en donde no podemos mostrar propiedades, fijar esto como prioridad sin habernos escuchado es muy preocupante. Entre los aspectos del proyecto que más le preocupan, ella destaca: “La extensión a tres años para nosotros es muy preocupante, entendemos que lo que puede llegar a suceder es que se reduzca la cantidad de propiedades en oferta, que no le interese alquilar bajo estas condiciones”.

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) también expresaron preocupación por el mismo punto que Liotto, pero su titular, Alejandro Bennazar, fue más conciliador: “en lo general de la ley estamos casi en su totalidad de acuerdo, hay algunos puntos que nosotros veíamos que eran para tonificar, o no tocar, por ejemplo, la extensión del tiempo de dos años a tres años, pero bueno, comprendido que era un beneficio para la familia, hicimos un acuerdo y se siguió adelante”. Para el presidente de la CIA, la ley que salga de este proyecto no será la mejor pero sí solucionará algunas cuestiones.

 

 

 

En contraposición, Santiago Debé, expresidente de la Federación Inmobiliaria de Argentina (FIRA), cuestionó el proyecto en su totalidad: “Se lesionan derechos constitucionales como el de propiedad e incluso perjudican severamente a pequeños y medianos inversores y a los propios inquilinos. La actual Ley de Alquileres vigente, sancionada en 1984, consiguió que el mercado de alquileres se desenvolviera con normalidad, muy lejos del estado de caos y de la supuesta indefensión de los locatarios, que los mentores del proyecto se empeñan en proclamar”. En una línea similar, Soledad Balayán, de Maure Inmobiliaria, ve un riesgo en tratar este tema como si los propietarios fueran enemigos y genera temor en los inquilinos: «Es una ley que perjudica al que tenés que estimular para poner el departamento en alquiler y, si no hay departamentos, no hay mercado. Lo que a la larga perjudicará a quien busque alquiler».

 

En un punto donde varios referentes acuerdan es en lo problemático de la intervención estatal. Santiago Debé sostiene: “Hay ejemplos indiscutibles sobre los problemas causados por el Estado, con sus periódicas intromisiones en los Contratos de Locación privados por medio de las Leyes sancionadas en 1921, 1943 y la Ley 5859 de CABA”. Daniel Zampone ratifica: “»cuando el Estado interviene, lo único que logra es retraer la oferta. Ante la inevitable escasez de viviendas, los precios de las unidades suben, exactamente lo contrario al objetivo promovido». Por su parte, el titular de CUCICBA, Armando Pepe, recuerda respecto a la ley 13512, de 1948: «Fue un momento en el que los inquilinos se quedaron en las propiedades pagando monedas. Siempre que quisieron intervenir en el tema de los alquileres, el mercado se mete para adentro como un caracol y se retrae la oferta«. Debé concluye: “Se intenta descalificar a los locadores y a los profesionales inmobiliarios, impulsando así la intervención del Estado, anulando de hecho la libertad contractual”.

 

Desde el sector también resaltan el riesgo de subas de precios y la inseguridad que pueden sentir los propietarios con, por ejemplo, la flexibilización de las garantías. Santiago Debé afirma: “Nadie va a arriesgar su capital invirtiendo con augurios de pérdida y con escasa garantía jurídica”. Por su parte, Alejandro Schuff, director de Soldati Propiedades, anticipa un posible incremento en el valor de los alquileres: “en el mediano y largo plazo, las regulaciones impactan en el bolsillo de los inquilinos”. En la misma sintonía, Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), sostuvo: “los locadores, seguramente, ante la imposibilidad de hacer asumir a los locatarios el pago de impuestos y tasas, incrementarán el monto de los alquileres”. De esta manera, de concretarse estos pronósticos, uno de los principales objetivos de la ley no se cumpliría.

El Colegio de Abogados porteño ya había cuestionado al proyecto, señalando que «introduce un régimen de excepciones que vulnera los principios generales del Código Civil y Comercial, tal como la autonomía de la voluntad de las partes; el concepto de garantía, la circulación y ejecución de títulos de crédito, las reglas sobre consignación y compensación, el concepto de expensas ordinarias en la propiedad horizontal».

Santiago Debé, una de las voces más críticas del proyecto, definió: “al lesionarse la libertad de contratación también se desalentaron las construcciones de viviendas destinadas a la locación afectándose la generación de trabajo y empleo. El Estado debería alentar a los inversores potenciales para que se incremente la construcción, especialmente con la reducción para los mismos de la enorme carga impositiva, ya que más del 40% del costo de una propiedad son impuestos. De lo contrario, por más leyes que se dicten, no existirá una solución perdurable a la problemática de la vivienda”.

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