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NOVEDADES DEL MERCADO INMOBILIARIO

Procrear: advierten que casi no hay casas de $ 1,5 millón

A menos de 24 horas de que se anuncien los beneficiarios mendocinos de Procrear 2, preocupa más que nunca la falta de casas que cumplan con los requisitos del plan y las expectativas de los usuarios.

La posibilidad de comprar propiedades ya terminadas despertó el interés de miles de familias mendocinas, pero las inmobiliarias locales dejaron claro que la oferta de inmuebles dentro del Gran Mendoza es baja en comparación a la demanda esperada.

El problema, en realidad, es la falta de inmuebles “ideales” para los usuarios que buscan su casa propia a través de Procrear. No hay que olvidar

que la reglamentación del crédito hipotecario otorgado por el Gobierno Nacional dispuso que los inmuebles a comprar no pueden tener un valor mayor a $ 1.500.000, lo que limita bastante las posibilidades de los beneficiarios.

Es que por debajo de ese precio sólo hay departamentos chicos, casa viejas y propiedades alejadas de la zona céntrica, según afirman los empresarios del rubro.

La oferta disponible

Empresarios del sector inmobiliario coincidieron de forma unánime que Procrear representa una buena oportunidad para el acceso a la casa propia y que tiene la capacidad de movilizar al sector.

Sin embargo, también advirtieron que las propiedades que se encuentran dentro del tope máximo de valor que indica el reglamento ($ 1.500.000) seguramente no cumplirán en un 100% con las expectativas de los usuarios.

Adrián Loberza, titular de Loberza Inmobiliaria, aseguró que la gran mayoría de las casas nuevas superan el tope máximo de Procrear, especialmente en zonas aledañas al centro.

“Hay viviendas por debajo de ese valor, pero se trata de casas de barrios de zonas alejadas a Ciudad y generalmente con varios años de antigüedad. Otra opción son casas nuevas sin terminar, lo que complica su adquisición teniendo en cuenta que demandan una inversión extra para finalizarla”, comentó.

“También se puede acceder por menos de $ 1,5 millón a departamentos de uno o dos dormitorios, pero las familias casi siempre buscan casas”, agregó Loberza.

Similar fue el análisis de Marcelo Sosa, propietario de la inmobiliaria que lleva su nombre. “Hay muchas consultas por casas por debajo de ese valor pero muy poca oferta”, indicó.

“Las opciones que están disponibles en esos montos son casas en zonas alejadas del centro y en su mayoría con una antigüedad de entre 30 y 40 años”, aseguró.

“La mayoría de los usuarios de Procrear busca casas en el centro, en la Sexta Sección, en la Cuarta Sección oeste, Godoy Cruz o Dorrego, pero la mayoría debe ir a Maipú, Luján o Las Heras para encontrar una vivienda dentro de su poder adquisitivo”, agregó Sosa.

Coincidió con esa lectura José Chandías, vocal de la Cámara Inmobiliaria, quien aseguró que en zonas cercanas al centro, como la Cuarta Sección Este, se encuentran sólo algunas casas en $ 1,5 millón y siempre con 40 años de antigüedad o más.

“En algunas zonas de Las Heras hay casas en venta con valores cercanos al millón de pesos, pero se trata siempre de viviendas usadas. Éstas pueden encontrarse por ejemplo en los barrios Cementista y Mariano Moreno, por citar algunos ejemplos”, apuntó el empresario.

En lo que respecta a viviendas nuevas, Chandías aclaró que la poca oferta que hay por debajo de $ 1,5 millón se encuentra en departamentos de dos dormitorios, de un dormitorio con cochera y dúplex. Lo positivo, es que se puede encontrar esa clase de inmuebles en zonas relativamente cercanas al centro.

Otro empresario que compartió la misma postura fue Gerardo Oviedo, dueño de Inmobiliaria Oviedo. “No hay muchas propiedades dentro de los valores de Procrear, pero algo se puede conseguir”, señaló.

“Hay algunas casas en venta en la Cuarta Sección con precios de $ 1,5 millón, aunque son usadas. Casas nuevas también se encuentran, pero en zonas alejadas y a veces sin terminar”, advirtió Oviedo.

Una visión diferente

Santiago Debé, titular de Santiago Debé Propiedades, se mostró mucho más optimista que los demás empresarios y aseguró que “hay oferta suficiente como para cubrir la demanda de vivienda de los beneficiarios de Procrear”.

El ex presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza aseguró que “oferta hay mucha”, tanto para casas como para departamentos.

Si bien el empresario titular de la Empresa Inmobiliaria de Mendoza,  Santiago Debé Propiedades;  reconoció que en la mayoría de los casos se trata de viviendas usadas, advirtió que “también hay propiedades nuevas en zonas de mucha demanda que están en venta por menos de  $ 1,5 millón”. A modo de ejemplo Santiago Debé,  mencionó Guaymallén, Godoy Cruz y algunas zonas de Capital.

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La variación de precios

Mirando un poco hacia atrás, Marcelo Sosa aseguró que los precios de las viviendas han tenido algunos aumentos para los próximos meses, quedando automáticamente fuera del alcance del Programa Procrear.

El empresario inmobiliario de Santiago Debé Propiedades,  explicó que “la expectativa que generó la llegada de nuevos créditos hipotecarios (Procrear, UVIs y préstamos de Banco Nación) provocó aumentos de precios de muchos inmuebles que están dentro del rango de mayor demanda”.

Por su parte, Santiago Debé analizó el presente y futuro del mercado y aseguró que “los precios no se están moviendo como consecuencia de la baja cantidad de operaciones concretadas durante 2016”.


Cuánto sale hoy una casa y un terreno en Mendoza

Ante un mercado inmobiliario que espera una reacción positiva tras el fin del cepo y a pesar de la inflación, en estos días crecieron las consultas para casas y lotes. Un listado completo de precios en la provincia.

Cuánto sale hoy una casa y un terreno en Mendozapor Mario Simonovich3 de Abril de 2016 | 14:00
(Foto Inmoclick.com.ar)

Por el lado del mercado inmobiliario, tras cuatro años de permanecer deprimido por el cepo cambiario, que paralizó la construcción, el sector admite que se está empezando a recuperar de a poco, aunque entienden que no se sale de una crisis casi terminal de un día para el otro. Y desde el lado de los mendocinos que quieren acceder a una propiedad empezaron a crecer las consultas.

La inflación elevada incide en las tasas de los créditos hipotecarios y esto aún sigue impidiendo que el mercado inmobiliario se agilice, pero sobre todo, que mendocinos se animen a confiar en un plan para una vivienda propia. Para los referentes del sector inmobiliario local, si bien el fin del cepo fue el primer antídoto para curar la enfermedad, la situación no va a cambiar mucho "hasta que la inflación no baje y se alineen los planetas".

"La gente no tiene muchas opciones, así que hay que esperar un poco, pero vamos por un buen camino", expresa Santiago Debé, del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza (CCPIM).

¿Y los precios cómo están?

"Hasta las propiedades que valen $1.200.000, el mercado se mueve discretamente. Y de $2.000.000 para arriba se complica", sostiene Santiago Debé, titular de la Empresa Inmobiliaria de Mendoza. Y en cuanto a los lotes afirma que "existe una interesante demanda, sobre todo en Luján y Maipú".

El siguiente informe interactivo es una muestra de lo que hoy sale una vivienda en distintos puntos de la provincia de Mendoza. En total (incluyendo los precios de lotes publicados hace una semana) muestra los valores de 141 propiedades, seleccionados de portales inmobiliarios.

Por un lado presenta un mapa con la ubicación geográfica de los lotes y casas (de dos y tres habitaciones) seleccionadas. Y abajo, un filtro (barra deslizadora) que permite seleccionar el rango de precios de estas propiedades. Al deslizarlo irán apareciendo o desapareciendo círculos (con la información de las propiedades), según el rango de precios elegidos.

En tanto que los valores de los terrenos están comprendidos por metro cuadrado y para localizarlos hay que hacer clic arriba en la opción "Lote" y en el deslizador, hacia la izquierda, en los valores más bajos. Se visualizan con puntos y cuadrados de color marrón.


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Las viviendas más buscadas de Mendoza no bajan de $ 850 mil

Son departamentos de dos dormitorios en la Cuarta Sección demandados por parejas de recién casados. Pueden llegar a los 42 metros cuadrados. Empresarios del sector comienzan a percibir leve incremento de la demanda.

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Las viviendas consideradas “ideales” por parejas mendocinas de recién casados, no bajan de los $ 850.000. Así lo aseguraron empresarios del sector inmobiliario, quienes analizaron las diferentes variables que ofrece el mercado y definieron cuáles son las características más comunes.

Las opciones son muchas, pero las preferencias son casi siempre las mismas. Miguel Astorga, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, explicó que la mayoría de los matrimonios jóvenes buscan departamentos de dos dormitorios y con cochera.

“En general compran pensando en la posibilidad de tener un hijo y eligen zonas cercanas al Centro. Se demanda mucho en la Cuarta Sección y en menor medida en la Quinta Sección”, comentó.

“Se encuentran departamentos con esas características a $ 850.000 en la Cuarta Sección Este. En la zona Oeste los precios van de $ 950.000 hasta $ 1.200.000 y en la Quinta Sección parten de $ 1.200.000 y llegan hasta $ 1.500.000”, aseguró Astorga.

Coincidió con esa descripción el empresario Santiago Debé, propietario de la inmobiliaria que lleva su nombre, aunque con algunas leves diferencias. “Lo preferido por las parejas recién casadas que buscan vivienda en Mendoza son departamentos de dos ambientes con superficies de entre 38 y 42 metros cuadrados en la Cuarta Sección”, señaló.

“Se busca mucho también en Quinta Sección, pero la oferta en esa zona es prácticamente nula”, indicó.

A diferencia de Astorga, Santiago Debé opinó que la mayor parte de la demanda de los recién casados empieza por departamentos con una sola habitación, pero también mencionó que se le da mucha importancia a la cochera.

“Esa clase de departamentos arranca de los $ 800.000 en la Cuarta Sección (con una sola habitación) y no baja de $ 1.200.000 en la Quinta Sección”, aseguró el titular de Santiago Debé Propiedades.

Por su parte, Ernesto Córdoba, presidente de Ernesto Córdoba Broker Inmobiliario. coincidió con las características mencionadas por Astorga, aunque para él la zona geográfica es diferente.

“Las viviendas más demandadas por aquellas parejas que buscan su primer hogar son departamentos de dos dormitorios y con cochera ubicados en Godoy Cruz, Guaymallén y Maipú”, comentó el empresario.

“Los más buscados no bajan de los $ 850.000 en esas zonas, aunque hay algunos departamentos que llegan a $ 1.200.000 con características similares”, indicó.

Crece la demanda

Tras largos meses de poca actividad, los referentes del sector inmobiliario advierten una mejoría en el número de consultas y claros indicios de reactivación.

Santiago Debé, indicó que antes de marzo no se registraba ninguna operación en el sector inmobiliario, pero a partir de entonces la situación comenzó a cambiar.

“Entre marzo y mayo subió un poco el número de consultas y se cerraron algunas operaciones. Luego, a partir de mayo, cuando se anunció el blanqueo de capitales, la suba de la demanda fue mucho más notoria”, apuntó Debé.

“Además, con la tendencia a la baja de las tasas de interés, la estabilización del dólar y una inflación que debería desacelerar, la gente se está interesando más en invertir en inmuebles”, agregó,

Similar fue la lectura de Astorga. “A partir de mayo viene creciendo la demanda. Se han cerrado operaciones de hasta $ 1.200.000”, indicó el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza.

“El blanqueo de capitales no va a explotar el mercado, pero sí está traccionando un poco y ha mejorado las expectativas a futuro”, afirmó Astorga.

Ernesto Córdoba fue más cauto. Reconoció que “se nota una mejoría desde mayo, el crecimiento de la demanda que vemos todavía es leve”.

Con el nuevo Procrear se puede optar por usadas

La falta de actualización de los montos, la inflación y la demora en la entrega de los créditos, condenaron a varios beneficiarios de Procrear a conformarse con casas a medio construir y a tener que recurrir a otros capitales para poder terminar sus viviendas.

La edición 2016 parece tener un mejor panorama. Si bien algunas condiciones no han sido bien tomadas por algunos usuarios, como las cuotas ajustables por inflación y la eliminación de los sorteos, todo indica que esta vez sí alcanzarán los créditos para adquirir viviendas terminadas.

No solo se permiten compras de casas y departamentos usados, sino que además los montos máximos que se prestan superan ampliamente el valor de $ 850.000 mencionado por los empresarios del sector inmobiliario.

Según la información difundida por el Gobierno Nacional, se otorgarán préstamos de hasta un millón y medio de pesos, tanto para construcción como para compra de viviendas a estrenar. Por tanto, si las entregas de los créditos son rápidas y no hay un crecimiento exagerado de los precios de los inmuebles, Procrear podrá satisfacer sin problemas a la demanda de los recién casados de Mendoza.


“Sin mascotas”, una restricción común a la hora de alquilar

Muchos propietarios ponen como condición que las familias que pretenden habitar su casa no tengan animales; hay casos en que tampoco aceptan niños. Quejas de inquilinos en redes sociales.

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Alquilo departamento pequeño. Consta de una habitación grande, baño amplio, termotanque nuevo, entrego recién pintado.

Es para una sola persona, sin niños ni mascotas". El citado es uno de los tantos mensajes que se destacan en el grupo de Facebook Alquilar en Mendoza. "Yo busco alquiler, pero tengo 2 niñas y 3 mascotas. Los voy a abandonar a su suerte así las inmobiliarias y dueños me alquilan", es el comentario en otro de los post escrito por Claudia, una de los casi 28.000 miembros que tiene el grupo en esta red social.

El malestar en la gente va in crescendo considerando las distintas y cada vez más frecuentes restricciones que encuentran a la hora de alquilar  (o intentar hacerlo). Más allá de los costos y lo referido exclusivamente a lo económico, varios mendocinos se muestran indignados por la poca consideración que -consideran- tienen dueños e inmobiliarias por las mascotas y, en muchos casos, por los propios niños.

"Vivo sola y me quería mudar cuando tenía dos gatos nomás. Mi idea era irme a algo más grande. Pero me topé con gente que no aceptaba mascotas, así que decidí quedarme donde estoy ya que la dueña me acepta con mis, ahora, tres gatos", explicó Yamila (36). "Las inmobiliarias y los dueños se abusan de la necesidad de la gente, que está en una posición de desventaja y necesitada", agregó la mujer.

Desde las inmobiliarias consultadas, en tanto resaltaron que estas decisiones corren por cuenta de los propietarios y que ellos son simplemente intermediarios. "Si el propietario lo pone como condición, nosotros no podemos hacer nada. Lo que la inmobiliaria hace es respetar la voluntad de las partes. Es importante averiguar antes de firmar en el reglamento de co propiedad si está especificada la prohibición o restricción. Además, esos reglamentos son consensuados y elaborados por el consorcio, ni siquiera dependen de cada propietario", destacó Santiago Debé, gerente de la inmobiliaria que lleva su nombre.

Legalmente hablando, se le permite a los propietarios o inquilinos tener animales en custodia en sus domicilios, y cualquier restricción definida debe figurar en el mencionado reglamento.

Estrictos

Si bien en los avisos clasificados casi ni se especifican estos detalles, tanto al ahondar un poco en las publicaciones de internet o al acordar una visita al inmueble que interesa aparecen los "peros" a las mascotas e, incluso, a los niños.

"No entiendo que prohíban tener mascotas. Ni hablar de los niños, ¡me parece un delirio!. ¿Cómo van a restringir el alquiler porque sos madre o padre?. Tengo dos gatos de contrabando en el departamento ya que creo que en el contrato se especifica que no se permiten mascotas. Igual, si devuelvo el lugar como me lo entregaron, no debería haber ningún problema", contó a su turno Natalia (32), quien también está en vías de mudarse.

"Teniendo 3 gatos es prácticamente imposible que los acepten para alquilar. Pero es prejuicioso, porque son re tranquilos, duermen, están castrados y no rompen muebles", agregó la primera de las mujeres consultadas, quien optó por renovar el contrato donde estaba teniendo en cuenta esta situación.

"Directamente ni aclaro que tengo gatos ahora que estoy averiguando de nuevo. Me encantaría poder encontrar un anuncio de alquiler que sea 'pet friendly', así no tengo que ocultar a los 2 gatos. No voy a meter a un Gran Danés a un monoambiente. Creo que las mascotas son necesarias para la vida de las personas", agregó Natalia.

En otros casos, la lista de vedados incluye -además de mascotas- a los niños. "Estamos en la era de internet, no en la época en la que ibas a buscar trabajo y tenías que mentir diciendo que eras soltera y no tenías hijos para conseguir", acusó Verónica.

"Se supone que si alquilan una casa o un departamento con 3 habitaciones es porque hay niños, es para una familia. No tiene sentido que sea para una pareja sola. Por otro lado, si cobran el depósito, ¿qué problema hay de que haya niños?.

Pareciera ser que tenemos que dejarlos en la calle. Las inmobiliarias deberían ponerle sus requisitos a los dueños también", reflexionó a su turno Carolina.

La visión de las inmobiliarias

"Depende exclusivamente de los dueños. El propietario es quien pone la condición y si el inquilino acepta un contrato donde se aclara que se prohíben las mascotas, no puede quejarse", destacó Santiago Debé, titular de la Empresa Inmobiliaria de Mendoza, Santiago Debé Propiedades, quien también indicó que hay fallos de la Corte que habilitan a tener mascotas en los hogares ya que las consideran como una compañía a la gente, siempre y cuando los animales no molesten ni utilicen lugares comunes.

"La gente suele enojarse y no entienden que nosotros sólo acatamos las disposiciones de los dueños. En cuanto a las restricciones para niños, puede tener que ver con que en el mismo consorcio hay ancianos o el dueño vive al lado", destacó por su parte Cristian, de Bruno Inmobiliaria. Asimismo, comentó que es fundamental que el inquilino solicite el reglamento de co propiedad antes de firmar contrato, para saber si el consorcio ha restringido la tenencia de mascotas.

"En muchos edificios están prohibidas las mascotas por el impacto ambiental que provocan -ruidos, olores o suciedad-, en especial en aquellos donde con suerte hay un balcón. Eso no quiere decir que la gente no la tenga. Cuando los propietarios las descubren, vienen a la inmobiliaria para que intercedamos y los inquilinos no las tengan más", destacó otro agente inmobiliario consultado por Los Andes, quien agregó que a algunos dueños no les molesta que haya mascotas en sus inmuebles siempre y cuando el inquilino deje todo en condiciones cuando devuelvan las llaves.

"Con los niños, ya sea en casa o departamento, sucede lo mismo: depende del propietario. A veces no tiene demasiado sentido, porque tenemos casos de inmuebles con 3 dormitorios donde pretenden alquilar a una pareja sin hijos y sin mascotas. O sea, les sobran dos dormitorios y pagan 40% más el valor del alquiler", sentenció.

Sin causar molestias a los vecinos

El abogado Mario Vadillo, uno de los integrantes de la ONG de defensa del consumidor Protectora indicó que el  Reglamento de Propiedad Horizontal en el Código Civil y Comercial (ley 26.994) permite tener animales en los consorcios.

No obstante, existen excepciones que pueden restringir esta tenencia -o condicionarla a determinados tipos de animales-, aunque estas deben estar escritas en el reglamento de co propiedad.

"El nuevo Código Civil deja en claro que los vecinos no pueden molestar de ninguna manera. De esta manera, si la mascota lo hiciera, su dueño estaría violando el artículo 2.047 del Código Civil, haciéndose el mismo pasible de las sanciones que disponga el Reglamento de Propiedad Horizontal para este tipo de infracción o la que disponga el juez por requerimiento del consorcio o de uno de los consorcista", explicó Vadillo.


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Contrato de Fideicomiso entre Banco Hipotecario Nacional y Santiago Debé Propiedades (Nota Diario Mdz online día 17 de Mayo de 2016)

Se ha firmado un Convenio de Fideicomiso de Administración entre el Banco Hipotecario en su carácter de Fiduciario del Fideicomiso Procrear y la Inmobiliaria Santiago Debé por el cual dicha firma, se hará cargo de la Administración de tres edificios correspondiente el Desarrollo Urbanístico con frente a calles Juncal y Arenales de la Ciudad de Maipú. La mencionada adjudicación efectuada por concurso tiene por objeto proveer la administración de dichos inmuebles y sus espacios comunes, a través de las contribuciones mensuales de los beneficiarios respetando los principios del régimen de propiedad horizontal conforme lo regulado por el Código Civil y Comercial y los términos del Convenio del Fideicomiso. El Banco Hipotecario Nacional informo que antes de fin de Junio se habrán entregado todas las preventas aprobadas del sector 3 del Complejo. Las realizadas hasta ahora comprenden un total de 160 unidades. Los beneficiarios que tengan trámite de Preventa vigente sobre unidades cuya entrega se prevé realizar en una instancia posterior a las viviendas ya recibidas podrán participar en uno o más sorteos de reasignación de unidades dentro de la misma tipología en la que resultarían ganadores pero en sectores cuya entrega se prevé realizar con antelación.


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